«Дают даже после трех отказов». Кредитный консультант объяснил, как беларусам получить ипотеку в Польше

24 апреля 2026 в 1777057320
MOST

Иммигранты все чаще покупают жилье в Польше в ипотеку. Соосновательница кредитного бюро Credyt Is Ирина Гаджаева рассказала MOST, реально ли иностранцу взять ипотеку в Польше в 2026 году, почему банки отказывают даже при хорошем доходе и какие условия нужно выполнить, чтобы получить кредит.

95% клиентов - иностранцы

Около 95% клиентов бюро - не поляки, а иностранцы. Больше всего среди них беларусов, причем заметная часть - из IT-сферы.

- Ипотека для иностранцев - это не исключение, а уже норма, - говорит Ирина.

Польские банки кредитуют иностранцев, если у тех есть легальный доход и документы на пребывание. Но требования могут быть строже, чем для граждан Польши.

Миф о постоянном ВНЖ

- Часто люди думают, что без постоянного вида на жительство ничего не получится. Это миф, - объясняет Ирина.

Большинство клиентов получают ипотеку с временным видом на жительство (karta pobytu czasowego). Ключевое для банка - не тип ВНЖ, а срок его действия, а также стабильный доход и кредитная история в Польше.

Когда банки отказывают

Консультанты выделяют несколько типичных причин отказов.

1. «Короткая» карта побыта. Если до окончания срока остается меньше шести месяцев - это риск для банка.
2. Доход в валюте при заключении трудовых и гражданско-правовых договоров (umowa o pracę, o dzieło, zlecenie). Формально это не запрет, но банки могут снижать оценку дохода.
3. Тип договора.

Договоры подряда (umowa zlecenie или o dzieło) часто не подходят, если заключены на короткий срок. Многие банки требуют минимум 6−12 месяцев действия контракта.

4. Недавно открытое индивидуальное предпринимательство (ИП).

ИП должно существовать минимум 24 месяца. Лучше всего банки оценивают работу в IT-сфере и B2B-контракты (в этом случае срок существования ИП сокращается до 6−12 месяцев).

При уплате налога с оборота, а не с прибыли (он называется ryczałt) часть дохода может не учитываться - это стандартная банковская практика.

Как подготовиться к ипотеке

- Многие проблемы можно предусмотреть заранее, - говорит Ирина.

Она советует перед подачей заявки:

• проверить срок карты побыта;
• не менять работу перед подачей;
• по возможности иметь доход в злотых;
• не брать новые кредиты.

Кейс 1. Три отказа, декретный отпуск и 7500 злотых за время

Пара из Беларуси (не состоящая в браке) подает заявку на ипотеку, уже имея в истории три отказа.

Исходные данные:

• у мужчины - B2B, стабильный доход в валюте, полный пакет документов;
• у женщины - карта побыта заканчивается через три недели и впереди декрет.

Банк исключает женщину из заявки, а одного дохода мужчины не хватает. В первый раз - отказ.

Чтобы повысить шансы, решают подключить третьего заемщика (доход которого учитывался бы банком) и дождаться, пока женщина получит новую карту побыта.

Но возникает новая проблема: истекает срок предварительного договора на покупку квартиры, так что возникает риск потерять задаток. Продавец не соглашается ждать.

В итоге пара платит 7500 злотых (около 2070 долларов), чтобы продлить договор на две недели. И после повторной подачи и дополнительной проверки кредит одобряют.

Ирина отмечает, что этот кейс был сложным из-за сочетания нескольких факторов: короткий ВНЖ, беременность, незарегистрированный брак, поджимающие сроки по сделке и дополнительные расходы. И все же он окончился успехом.

- Даже после трех отказов можно получить ипотеку, - резюмирует Ирина.

Кейс 2. Отказ, ошибка банка и «день Х» на лыжах

Пара (не состоящая в браке) покупает квартиру на первичном рынке.

Исходные данные:

• ИП - более 2,5 года;
• доход в злотых;
• короткий срок карты побыта у мужчины (остается несколько месяцев).

Вводные условия позволяют потенциально рассчитывать только на кредит одного банка. В заявке в сумму кредита включают и дополнительные расходы на ремонт.

Но первую заявку отклоняют из-за «высокого риска».

Тогда клиенты подаются снова - теперь не вместе, а указывают только одного заемщика - мужчину. У него доход выше и дольше ведется ИП. Сумму тоже пересматривают, исключая из нее затраты на ремонт.

Проверка - и еще один отказ. На этот раз из-за ошибки сотрудника банка.

Тогда консультант вручную «пересобирает и подает заявку», контролируя процесс, и в конце декабря банк дает одобрение.

Однако на этапе выплаты возникает новая проблема: нужно подписать дополнительный документ, но выясняется, что клиент уже уехал кататься на лыжах, а электронную подпись банк не принимает.

После переговоров банк соглашается выплатить кредит с условием, что документ подпишут позже. В итоге сделка завершается успешно.

Кейс 3. Паспорт заканчивается через две недели

Еще один кейс - менее драматичный, но с высокими рисками.

Исходная ситуация:

• семейная пара из Беларуси;
• доход от предпринимательской деятельности за границей (в валюте), стаж - 1,5 года;
• карта побыта будет действительна еще около 1,5 года;
• срок действия паспорта истекает через две недели.

Чтобы не потерять время, кредитный консультант подает заявки сразу в два банка, чтобы выбрать лучший вариант. Параллельно компания сопровождает сделку, работает с риелтором.

В результате из двух предложений банков выбрали лучшую процентную ставку - и завершили сделку.

Ирина отмечает, что во всех трех случаях результат зависел не только от дохода, но и от того, как была выстроена стратегия подачи заявки.

Иногда достаточно изменить валюту дохода

Один из рабочих сценариев, который рекомендуют специалисты, чтобы повысить шансы на одобрение кредита, - изменение валюты дохода.

- Если человек получает доход в валюте, можно на шесть месяцев перейти на злотые, получить ипотеку, а потом вернуться к прежней схеме.

Это не «обход системы», а адаптация под требования банков - они оценивают доход именно в злотых.

Сколько нужно зарабатывать и каким должен быть первый взнос

- Для пары без детей достаточно примерно двух минимальных зарплат, чтобы получить около 350−400 тыс. злотых (95−110 тыс. долларов), - говорит Ирина.

Но это базовый ориентир. Банк также учитывает текущие кредиты и рассрочки, возраст заемщика, первоначальный взнос, тип недвижимости.

Первоначальный взнос в большинстве банков - минимум 10%, но чаще - 20%.

Сколько длится процесс

- Многие думают, что ипотеку можно получить за месяц. На практике это нечасто, - говорит Ирина.

Реалистичный срок - один-два месяца до решения банка. Еще несколько недель проходит до заключения сделки. Задержки чаще всего возникают из-за дополнительных проверок и исправления документов.

Что проверяет банк, кроме дохода

В числе прочего учитываются:

• регулярные расходы;
• кредитные карты и лимиты;
• частота и стабильность поступлений;
• финансовое поведение;
• азартные игры (казино).

- Люди думают, что главное - зарплата. Но банк смотрит шире, - говорит Ирина.

Сколько стоят услуги кредитного консультанта

- Для клиента кредитный консультант бесплатный. Мы получаем комиссию от банка, и только тогда, когда клиент получит кредит, - объясняет Ирина.

Но дополнительные расходы есть - это услуги нотариуса, оценка недвижимости, страховка, банковские комиссии.